Locuințe sub 150 mp: noua lege simplifică autorizarea

Facilitățile procedurale înlocuiesc obligațiile tehnice?

Noul Cod al Urbanismului și procedurile simplificate pentru locuințe sub 150 mp în mediul rural

Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) aduce schimbări semnificative în modul în care se autorizează construcțiile rezidențiale mici.

În special, textul legislativ introduce o cale de acces mai rapidă pentru locuințe unifamiliale cu suprafață sub 150 metri pătrați, amplasate în zonele rurale. Această simplificare vizată a generat multe întrebări printre potențialii constructori, care se întreabă dacă înseamnă o libertate totală de construcție fără bătălii birocratice.

Datele statistiche subliniază amploarea fenomenului.

La ultimul recensământ, România număra peste 178.000 de case de vacanță, din care aproape 80% se aflau în mediul rural. Concentrarea acestor proprietăți este vizibilă în județele cu tradiție turistică montană și recreațională, printre care Prahova, Buzău, Argeș, Cluj și Dâmbovița. Creșterea interesului pentru acest segment a fost accelerată de tendințele post-pandemie, când tot mai mulți cumpărători caută locuri liniștite, departe de agitația metropolelor.

Totuși, specialiștii în domeniu subliniază că facilitățile procedurale nu înlocuiesc obligațiile tehnice de bază. Ioan Dobre, CEO și fondator al Except Custom Solutions, explică că una dintre cele mai discutate prevederi ale noului Cod este tocmai procedura simplificată pentru locuințe unifamiliale de până la 150 mp.

Este esențial ca proprietarii să înțeleagă că nu vorbim despre eliminarea proiectării sau a verificărilor tehnice, nici despre posibilitatea de a ridica orice casă sub 150 mp fără autorizație clasică.

Mecanismul se activează doar într-un set specific de condiții, care trebuie verificate încă din faza de selecție a terenului și a proiectului, afirmă Dobre.

Principiul se extinde și la tipologiile populare!

Condițiile sunt precise: locuința trebuie să fie amplasată în intravilanul unei localități rurale, să nu depășească 150 mp suprafață desfășurată și să aibă un regim de înălțime limitat la parter sau demisol și parter. Orice abatere de la aceste cerințe înseamnă ieșirea din cadrul procedurii simplificate.

Confuziile se multiplică când se presupune că există o rețetă universală pentru orice casă de 150 mp. În realitate, variabilele care cântăresc mai mult sunt caracteristicile terenului, reglementările locale și detaliile proiectului concret.

Nu este doar suprafața care decide încadrarea în procedura simplificată, ci îndeplinirea tuturor condițiilor impuse de legislație și de planul urbanistic.

Procedura nu scutice de documentația tehnică și de controalele obligatorii; ea doar reduce unele etape administrative.

De asemenea, eligibilitatea nu depinde exclusiv de mărimea construcției.

Factori precum reglementările urbanistice aplicabile, accesul la rețelele de utilități, condițiile geotehnice și restricțiile locale pot influența atât costul final al investiției, cât și șansele reale de finalizare a proiectului.

Același principiu se extinde și la tipologiile arhitecturale care au câștigat popularitate în ultimii ani, inclusiv la construcțiile cu structură în formă de A-frame. Forma clasică a clădirii nu garantează automat accesul la procedura simplificată; evaluarea se face pe baza caracteristicilor concrete ale fiecărui proiect.

O strategie reușită pentru o casă de vacanță pornește întotdeauna de la alinierea a trei elemente: terenul ales, proiectul arhitectonic și bugetul disponibil. Cu cât aceste componente sunt armonizate din fazele incipiente ale procesului, cu atât se reduc riscurile și se evită neplăceri neașteptate în timpul executării. Rolul specialiștilor este să transforme o idee inițială într-un proiect coerent și realizabil, independent de tipologia aleasă sau de complexitatea tehnică.

Pentru o parte a investitorilor, aceste locuințe reprezintă o modalitate de diversificare a portofoliului financiar, în timp ce pentru cumpărătorii individuali, răspund la cererea de flexibilitate și de acces la zone cu densitate scăzută. Modernizarea cadrului legislativ și simplificarea unor proceduri pot accelera dezvoltarea acestui segment de piață. Totuși, succesul oricărei investiții rămâne condiționat de amplasamentul, de reglementările urbanistice aplicabile și de costurile reale de dezvoltare.