Impozit dublu pe balcoanele neautorizate: ce prevede noul Cod de Urbanism

De ce se dublează impozitul?

Adoptarea Legii nr. 169/2026, care a instituit noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a adus pe buza proprietarilor de locațiuni o șocantă consecință fiscală: riscul de a plăti dublu impozitul pe clădire. Această reglementare, publicată în Monitorul Oficial în luna august și aplicabilă începând cu data de 25 august 2026, consolidează într-un singur text normativ regulile dispersate anterior în mai multe acte legislative.

Contrar așteptărilor, nu este vorba despre o taxă specifică dedicată exclusiv balcoanelor, ci despre o penalizare fiscală aplicabilă oricărei lucrări sau construcții realizate fără aprobarea corespunzătoare.

Cel mai frecvent caz de încălcare din blocurile rezidențiale din România este tocmai închiderea balcoanelor „pe cont propriu”, fără autorizație de construire.

Conform articolului 301, alineatul (11) din noul Cod, baza de calculare a impozitului pe imobil se dublează pentru acele lucrări care nu au fost supuse procedurilor legale și care nu au fost regularizate înainte de intrarea în vigoare a noului text. Este important de subliniat că această majorare nu este automată și permanentă.

Când e legal să închizi balconul?

Ea devine activă în momentul în care autoritățile locale identifică lucrarea ca fiind neautorizată și se menține până când proprietarul obține autorizația de regularizare sau până când construcția este desființată.

A plăti dublu nu înseamnă automat că balconul a intrat în legalitate; proprietarul riscă să primească și alte sancțiuni, inclusiv obligația de a readuce spațiul la starea inițială în cazuri extreme.

Mai mult, majorarea se aplică pe suprafața totală a apartamentului, nu doar pe partea corespunzătoare balconului.

Totuși, nu orice închidere este ilegală.

Cine plătește dublu?

Există trei scenarii în care proprietarul este protejat de această penalizare. În primul rând, dacă închiderea este prezentă în proiectul inițial al clădirii, ea este legală prin definiție. Dovada se găsește în cartea tehnică a construcției, în arhiva primăriei sau în planurile atașate la actele de proprietate.

În al doilea caz, dacă închiderea a fost efectuată în cadrul unui program de reabilitare termică, conform OUG 18/2009, care include printre lucrările eligibile tocmai închiderea balcoanelor și logiilor cu tâmplărie termoizolantă.

Dacă lucrarea a fost executată conform unui proiect aprobat pentru întregul bloc, proprietarul individual nu are nevoie de o autorizație separată. Cu toate acestea, simplul fapt că blocul a fost reabilitat nu dovedește automat că și balconul specific al fiecărui apartament a fost inclus.

Cum scapi de impozitul dublu?

Este necesar să se verifice ce s-a lucrat efectiv, solicitând de la asociație sau de la primărie numărul autorizației, secțiunea din proiect care privește apartamentul respectiv și procesul-verbal de recepție.

În al treilea caz, dacă balconul a fost închis înainte de anul 1990 și a fost aprobat conform legislației vremii, noul Cod nu se aplică retroactiv. Decretul 144/1958 prevedea deja necesitatea unei aprobări pentru transformarea clădirilor. Dacă proprietarul deține această aprobare istorică, el este în regulă. Deși fotografiile vechi pot ajuta la stabilirea datei lucrării, ele nu înlocuiesc o aprobare formală.

Pe de altă parte, riscul de a plăti impozit dublu țintește proprietarii care și-au închis balconul după 1990, fără autorizație și fără ca această lucrare să fie parte dintr-un proiect aprobat. Această categorie include și cei care au demolat peretele dintre sufragerie și balcon fără acte corespunzătoare. Această acțiune este distinctă de simpla închidere cu tâmplărie; dacă peretele demolat era de rezistență, era necesară o autorizație de construire și o expertiză tehnică.

De asemenea, sunt vizate și acei proprietari care au extins balconul dincolo de conturul inițial, de exemplu prin montarea unei tâmplării care proemină dincolo de parapet.

Se dublează impozitul pe clădire din 2026?

Pentru a ieși din această situație, noul Cod introduce mecanismul autorizației de regularizare. Pentru închiderile de balcoane care nu afectează domeniul public, această procedură rămâne disponibilă și după primul an de aplicare a Codului. Totuși, în intervalul cuprins între data de 25 august 2026 și 25 august 2027, regulile sunt mai largi, permițând regularizarea și pentru alte categorii de construcții.

Procedura implică încadrarea lucrării în regulile urbanistice ale zonei, certificarea de către experți atestați a rezistenței structurale și a siguranței la incendiu, precum și plata unor taxe locale pentru certificatul de urbanism și autorizație care sunt de zece ori mai mari decât cele standard.

Dacă primăria solicită, se pot impune și lucrări de aducere la conformitate. În cazul în care regularizarea este imposibilă, primarul trebuie să se adreseze instanței de judecată, care poate dispune desființarea totală sau parțială a lucrării.

De regulă, printre primele documente solicitate se numără acordul asociației de proprietari, deoarece fațada clădirii este proprietate comună.