Dezvoltatorii de locuințe la prețuri accesibile în Jersey de Sud din cauza statului „surregularea” pentru restricțiile

17 proiecte, fiecare cu listă de așteptare de până la 200 de persoane!

Pe măsură ce Jersey de Sud și restul statului se luptă cu o lipsă de locuințe la prețuri accesibile, dezvoltatorii din spațiu spun că regulile la nivel de stat sunt obținerea în calea noilor aprovizionări. Cadrul de reglementare care a ieșit din Trenton a atras furia constructorilor care și-au împărtășit frustrările în timpul evenimentului Bisnow's South Jersey State of the Market la începutul acestei luni.

În esență construiești locuințe mai puțin accesibile din cauza supra-reglementării, a declarat vicepreședintele regional Pennrose, Lindsey Samsi.

Reglementările sunt mai mult concepute în jurul incertitudinii decât a faptelor și a tehnicii, ceea ce face ca situația să fie foarte provocatoare în general, cum ar fi la un nivel ridicat, și doar reducând numărul de unități de locuințe care sunt construite, a adăugat ea.

Există 34 de unități de închiriere disponibile pentru fiecare 100 de rezidenți cu venituri extrem de scăzute din New Jersey, care sunt definiți ca fac 30% sau mai puțin din venitul median al zonei, potrivit unui raport al Coaliției Naționale de Locuire cu Venituri scăzute la începutul acestui an. Acesta a calculat un deficit de 297.110 de unități la nivelul statului pentru această demografie.

Situația este și mai gravă pentru unele părți ale Jersey-ului de Sud, unde Samsi a spus că chiriele mai mici decât media statului fac mai greu proiectele de creionat.

În al 3-lea district congresal al statului, care include cea mai mare parte a județului Burlington, există doar 19 unități disponibile pentru fiecare 100 de rezidenți cu venituri extrem de scăzute în mijlocul unui deficit de 10.159 case accesibile, a constatat NLIHC.

Dezvoltatorii accesibili văd dezechilibrul între cerere și ofertă în timp real.

Avem 17 proiecte, fiecare dintre ele are o listă de așteptare de între 1 și 200 de persoane, a declarat președintele Orientului Pacific pentru Dezvoltare, Hans Lampart, specializat în proiecte de credit fiscal pentru locuințe cu venituri scăzute din Jersey de Sud. El a subliniat faptul că Departamentul de Protecție a Mediului din stat și standardele tot mai stricte de gestionare a apei de furtună au fost adoptate ca răspuns la creșterea nivelului mării ca fiind o barieră majoră pentru aprovizionare.

Lampart lucrează la un proiect de locuințe pentru seniori din Jersey de Sud care va include în mod potențial aproximativ 80 de unități.

El a spus că statul impune instalarea unui sistem de management al apei pluviale subacvatice de 800.000 de dolari, care, potrivit dezvoltatorilor, va adăuga aproximativ 10.000 de dolari pe unitate la costurile de construcție ale proiectului.

Dezvoltatorii văd dezechilibrul cerere-ofertă!

Într-un alt acord, Lampart a spus că un mandat de stat necesită lacuri mai mari de retenție a apei pluvială decât cele pe care le-a construit în apropiere doar cu câțiva ani în urmă, ceea ce reduce potențialul de amprentă. De fapt, am pierdut multe din cauza mărimii bazinelor pe care trebuie să le construim acum, a spus el.

Lampart s-a referit, de asemenea, la controalele uniforme de accesibilitate a locuințelor ale statelor, care reglementează proporția de noi unități accesibile care vor fi rezervate pentru anumite niveluri de venit.

În timp ce el și Samsi au convenit că lucrează bine cu proiectele de închiriere LIHTC standard, ei au spus că reglementările adăugă o complicație majoră atunci când vine vorba de proiecte cu venituri mixte cu o componentă de vânzare.

Lampart a spus că este extrem de dificil să găsești cumpărători de credit la nivelurile de venituri prescrise care să poată cumpăra o casă. Reglementările te împiedică să construiești locuințe accesibile? În esență, te împiedică să vrei să faci o clădire mixtă, a spus Samsi.

Toți vrem comunități cu venituri mixte, diverse, așa că este contraintuitiv la acel moment, deoarece singura modalitate de a face asta este să faci o tranzacție LIHTC finanțată separat ca parte a dezvoltării tale principale, a spus ea.

Mikie Sherrill și agențiile de stat pe care le controlează sunt pe aceeași pagină ca acești dezvoltatori, a spus Samsi.

Biroul lui Sherrill a emis un raport luna trecută care a constatat că New Jersey este lipsită de până la 253.300 de case, un număr care ar putea crește la 406.500 în următorul deceniu.

Descoperirile au urmat ordinul executiv al lui Sherrill din aprilie, care, printre altele, a ordonat agențiilor de stat să exploreze utilizarea terenurilor de stat pentru noi locuințe și eliminarea potențială a birocrației administrative. Samsi și Lampart au apreciat, de asemenea, proiectul de lege din 2024 care a clarificat obligațiile pe care fiecare municipalitate le are la nivelul statului în temeiul doctrinei Mount Laurel, o decizie a Curții Supreme din New Jersey din 1975 care cere guvernelor locale să folosească zonarea pentru a continua producția rezidențială.

Majoritatea municipalităților au recunoscut în cele din urmă că au o obligație și trebuie să înceteze să-și pună capul în nisip și să-l ignore, a spus Lampart.

Am descoperit că municipiile sunt mult mai receptive, chiar și prin procesul de planificare, unde știți că era o cameră plină de oameni cu furculi și torțe, a spus el.

Dar Samsi a spus că noua susținere pentru locuințe accesibile nu se extinde neapărat la rezidenți. Întroduc că municipiile sunt mai susținatoare în acest nou tur de obligații, dar nu neapărat locuitorii și comunitățile, a spus ea.