Impozitul pe locuințe ar putea crește de 27 de ori, amenințând vânzarea caselor

Taxa e gestionabilă pentru bogăți?

Impozitul anual pe o locație rezidențială situată într-o zonă premium din București ar putea exploda, ajungând la suma de 27.500 de lei, comparativ cu nivelul actual de aproximativ 1.044 de lei. Această prognoză alarmantă vine din partea consultantului fiscal Gabriel Biriș, care avertizează asupra consecințelor majore ale unui nou mecanism de calcul bazat pe valoarea de piață.

Pe lângă impactul financiar direct, rectorul Școlii Naționale de Studii Politice și Administrative (SNSPA), Remus Pricopie, semnalează riscul social al acestei reforme, indicând faptul că pensionarii cu venituri modeste riscă să nu mai poată acoperi costurile locuirii în casele în care au trăit toată viața.

Gabriel Biriș, care a deținut și funcția de secretar de stat în Ministerul Finanțelor, a detaliat modul în care trecerea la impozitarea conform valorii reale a imobilelor poate crea o prăpastie semnificativă între taxele curente și cele viitoare. Ca exemplu concret, el a prezentat cazul unei vile construite în anii 1930, situată într-un cartier exclusiv al capitalei.

Structura clădirii este relativ simplă, cuprinzând un singur etaj peste parter și având o suprafață totală de circa 150 de metri pătrați, completată de o curte mică.

Deși aspectul fizic al locuinței este unul modest, poziționarea geografică într-o zonă cu prețuri ridicate poate majora valoarea de piață a acesteia la peste un milion de euro.

Nucleul problemei, conform analizei lui Biriș, constă în utilizarea acestei valori mari pentru determinarea bazei impozabile, ignorând adesea capacitatea reală de plată a proprietarului. Consultantul a relatat experiența personală, menționând că locuiește într-unul dintre cele mai bine cotate cartiere din București, într-un apartament achiziționat în 2007. El a subliniat importanța comunității locale, descrisă ca fiind formată din vecini distinși, mulți dintre ei fiind pensionari de mult timp, iar unii chiar născuți în aceleași locuințe.

Calculul actual al impozitului pentru o astfel de casă se ridică la aproximativ 1.044 de lei pe an, rezultat obținut prin aplicarea formulei fiscale în vigoare. Totuși, scenariul se schimbă radical dacă valoarea impozabilă a imobilului este evaluată la 5 milioane de lei, păstrându-se cotele și mecanismele fiscale propuse. În acest caz, impozitul specific clădirii ar fi de 5.000 de lei anual, calculat prin aplicarea unei cote de 0,1%.

La această sumă se adaugă o taxă suplimentară pentru lux, estimată de Biriș la 22.500 de lei, care se aplică părții din valoare care depășește pragul de 2,5 milioane de lei.

Astfel, totalul anual de plată ar ajunge la 27.500 de lei, față de cei 1.044 de lei actuali.

Acest salt reprezintă o multiplicare a obligației fiscale de peste 26 de ori, ceea ce echivalează cu o creștere procentuală de aproximativ 2.534% față de punctul de plecare. Gabriel Biriș a sintetizat impactul prin formula „o creștere de 27 de ori”, subliniind dificultatea pentru un pensionar de a acoperi această sumă dintr-o pensie de bază.

El a estimat că, în astfel de condiții, cheltuiala ar putea consuma echivalentul a șase sau șapte luni de pensie, generând o presiune financiară insuportabilă pentru mulți cetățeni.

Pentru proprietarii cu venituri mari, o asemenea taxă poate fi gestionabilă, dar situația devine critică pentru cei care au moștenit case sau care locuiesc de decenii în imobile din cartiere care au devenit, în timp, zone de lux. Valoarea de piață a unei locuințe nu este neapărat corelată cu fluxul de venituri al persoanei care o deține.

O clădire construită sau achiziționată acum mult timp poate avea astăzi o valoare de câteva sute de mii sau chiar peste un milion de euro, în timp ce proprietarul nu dispune de lichidități suficiente pentru a susține taxele calculate pe baza acestei valori ridicate.

Legislația e haotică!

Biriș a avertizat public că o lege care forțează un cetățean să își vândă casa în care s-a născut și a trăit o viață întreagă nu poate fi considerată bună. El a apelat la necesitatea corectărilor legislative, insistând pe ideea că reforma fiscală trebuie să țină cont de solvabilitatea reală a proprietariilor, nu doar de estimările teoretice ale valorii imobilelor.

Într-o intervenție la Antena 3 CNN, consultantul fiscal a extins analiza, arătând că, în anumite scenarii, impozitarea la valoarea de piață poate genera obligații fiscale anuale de aproximativ 12.000 de euro pentru locuințe situate în centrul capitalei. Această estimare include atât impozitul standard pe clădire, cât și taxa pe lux, în funcție de parametrii de calcul propuși. Deși suma nu reprezintă un impozit uniform stabilit pentru toate casele din București, ea ilustrează efectele potențiale ale noilor reguli asupra proprietăților de valoare mare.

Biriș a criticat legislația recentă, descrisă de el ca fiind haotică, și a avertizat că persistența în impozitarea strict pe valoarea de piață va duce la dezordinea fiscală. Consecința principală ar fi necesitatea pentru mulți rezidenți de lungă dată din centrul orașului de a-și vinde casele pentru a-și asigura supraviețuirea financiară.

El a explicat că, în anumite sectoare, precum Sectorul 1, valorile de referință folosite în evaluări pot cunoaște creșteri substanțiale, afectând disproporționat persoanele cu venituri mici, dar cu active imobiliare valoroase.

Remus Pricopie, rectorul SNSPA, a susținut aceste îngrijorări, evidențiind riscurile sociale ale reformei. El a insistat pe importanța diferențierii dintre persoanele care locuiesc în proprietăți ca locuință unică și cele care dețin imobile pentru activități economice. Pricopie a remarcat faptul că România a intrat într-un ciclu de reglementare impulsivă, începând cu criza din 2009, luând decizii fără o El a considerat inadmisibil ca o persoană în vârstă, care locuiește într-o casă de o viață, să ajungă în situația de a nu-și mai putea plăti taxele.

Rectorul a subliniat că regimul fiscal ar trebui să fie calibrat pentru a reflecta diversitatea situațiilor proprietarilor, asigurând ca persoanele cu venituri reduse să nu fie împinse în colț de obligații fiscale excesive. Dezbaterea actuală pune în lumină o dilemă fundamentală: cum se poate moderniza impozitarea proprietăților fără a penaliza persoanele cu venituri mici care dețin locuințe valoroase pe hârtie?

Între timp, calendarul implementării noii scheme a suferit modificări. Inițial, impozitarea la valoarea de piață era planificată să debuteze la 1 ianuarie 2027, concomitent cu punerea în funcțiune a sistemului informatic e-Proprietatea. Totuși, ministrul Finanțelor, Alexandru Nazare, a anunțat că data limită nu va fi respectată. Explicația oficială indică modificarea jalonului aferent reformei în urma consultărilor cu Comisia Europeană, iar detaliile măsurilor fiscale pentru 2027 urmează a fi definite în cadrul elaborării bugetului următor.

Ministrul a precizat că persistă numeroase aspecte tehnice nerezolvate care trebuie clarificate înainte de implementarea aplicației software necesare funcționării noului sistem. Această reformă era inițial inclusă în jalonul 237 din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) și făcea parte din angajamentele fiscal-bugetare asumate de România în decembrie 2024, ulterior validate de Comisia Europeană.

Provocarea centrală a sistemului e-Proprietatea rămâne evaluarea precisă a fiecărui imobil. Modelul informatic trebuie să permită o estimare automată a valorilor, dar succesul acestui proces depinde de disponibilitatea unor date ample și relevante privind piața imobiliară. În localitățile cu volum redus de tranzacții, stabilirea valorilor de piață este o sarcină dificilă. În mediul rural, problemele cadastrale și lacunele în informațiile despre construcții complicează și mai mult procesul de evaluare.

Chiar și în mediul urban, evaluarea nu este o procedură simplă.

Două apartamente cu suprafețe similare, situate în aceeași zonă, pot prezenta valori distincte în funcție de anul construcției, starea de conservare a clădirii, dotările existente și alte caracteristici specifice.

De exemplu, un apartament dintr-un bloc vechi nu are neapărat aceeași valoare de piață cu unul dintr-un complex rezidențial nou, chiar dacă sunt situate în proximitate.

În acest context, avertismentele privind impozitul pe locuințe readuc în atenție întrebarea cheie a reformei: cum poate statul să impună taxe mai corecte pe proprietăți, fără a transforma valoarea ridicată a unei case într-o povară insuportabilă pentru proprietarii cu venituri modeste? Până la stabilirea clară a regulilor și a calendarului de aplicare, sumele prezentate de Gabriel Biriș rămân exemple de calcul bazate pe anumite ipoteze, nu obligații fiscale definitive pentru anul 2027.